Mieter*innen: Diese Nebenkosten müssen Sie nicht zahlen

14.12.2022 - Der Streit wegen hoher Nachforderungen von Betriebs- und Heizkosten war im vergangenen Jahr das zweithäufigste Beratungsthema der örtlichen Mietervereine. In diesem Streitfall wurde oft sogar bis zum Bundesgerichtshof geklagt.


 

Nebenkostenabrechnungen vor Gericht

Ein BGH-Urteil vom Mai 22 entschied beispielsweise, dass die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht auf die Betriebskosten der Mieter*innen umgelegt werden dürften; allenfalls die Wartung der Geräte fiel teilweise unter die Betriebskosten, ebenso ein Einbau, der als Modernisierung gelte.
Andere aktuelle Urteile galten der Umlage von „Hausstrom“ und die turnusmäßige Reinigung von Wasserrohren: Beides darf nicht auf die Mieter*innen umgelegt werden. Auch die Kosten für eine Reinigungsfirma, die ohne Grund zur Beanstandung bestellt wurde, bleiben auf der Seite des Vermieters oder der Vermieterin, da es sich hierbei um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot handele.
Hingegen dürfen die Kosten für Baumfällarbeiten, die im Rahmen der Gartenpflege stattfinden, auf die Mieter*innen umgelegt werden (Az. VIII ZR 107/20).


Wann und wie werden die Nebenkosten abgerechnet

Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin hat zwölf Monate nach Ende des Kalenderjahrs hierfür Zeit. Behalten Sie die Frist im Auge: Sollten Sie die Abrechnung zu spät bekommen, müssen Sie eine eventuelle Nachforderung nicht mehr bezahlen.
Der Deutsche Mieterbund gibt an, dass Mieter*innen im monatlichen Durchschnitt 2,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlen. Fast die Hälfte entfällt auf die Posten Heizung und Warmwasser.


Lohnt die Überprüfung der Abrechnung?

Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler: Laut Dienstleister Mineko sind 80 Prozent der von ihm überprüften Abrechnungen fehlerhaft, und eine Kontrolle der Abrechnung spart im Schnitt 220 Euro.
Prüfen Sie Ihre Abrechnung also unbedingt genau: Bankgebühren, Kosten für die Hausverwaltung oder Reparaturen darf Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin nie umlegen; andere Kosten nur dann, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde.
Die Überprüfung Ihrer Abrechnung können Sie auch vom Mieterverein vornehmen lassen. Es gibt hierfür auch Dienstleister oder Sie können Ihren Anwalt damit betrauen.
Für die Überprüfung der Abrechnung dürfen Sie die Originalbelege zu den Kosten einsehen (Belegeinsicht). Allerdings haben Sie keinen Anspruch auf Kopien.
Sollte Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin die Einsicht verweigern, dürfen Sie laufende Vorauszahlungen vorübergehend einstellen. (BGH, Beschluss vom 26. Oktober 2021, Az. VIII ZR 150/20 ).


Das sind die häufigsten Abrechnungsfehler

Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin hat das Warmwasser nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet, sondern geschätzt oder mit einer Formel berechnet. In diesem Fall können Sie den Posten pauschal um 15 Prozent kürzen.

Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin rechnet Kosten ab, die nicht im Mietvertrag stehen: Alle Kosten, die abgerechnet werden dürfen, stehen in Ihrem Mietvertrag. Vergleichen Sie also die Abrechnung mit dem Mietvertrag: was da nicht drinsteht, müssen Sie nicht bezahlen.

Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin rechnet unzulässige Kosten ab: Hierzu zählen Reparaturkosten, Mietkosten für Rauchmelder und Feuerlöscher, Bank- und Kontoführungsgebühren, eine einmalige Dachrinnenreinigung und Beiträge für die Mietausfall- oder Rechtschutzversicherung. Diese Posten muss Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin immer selbst tragen.
Ein Hinweis: Einmalig anfallende Kosten können keine Mietnebenkosten sein!

In Ihrem Wohnhaus gibt es auch eine Gewerbeeinheit? Das muss bei den Nebenkosten berücksichtigt werden. Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin muss die hierdurch entstandenen höheren Kosten herausrechnen, er darf sie nicht auf seine Mieter*innen umlegen.

Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin hat einen falschen Abrechnungszeitraum angegeben: Falls Sie gerade erst eingezogen sind, darf er oder sie Ihnen auch nur die Monate berechnen, die Sie im Haus gewohnt haben - nicht das gesamte Jahr!

Der Verteilerschlüssel ist nicht korrekt: Der zutreffende Verteilerschlüssel steht im Mietvertrag. Er muss in der Abrechnung angegeben und korrekt sein.

Unser Tipp: Messen Sie Ihre Wohnfläche nach! Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, dürfen nur nach den tatsächlichen Quadratmetern berechnet werden.


So widersprechen Sie der Betriebskostenabrechnung

Sie haben zwölf Monate Zeit, um eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zu bemängeln. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie eine nachvollziehbar korrekte Abrechnung bekommen haben.
Konnte Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin zum Beispiel bei einem oder mehreren Posten nicht nachvollziehbar erklären, wie die Kosten verteilt worden sind, liegt Ihnen noch keine korrekte Abrechnung vor!
Ein Hinweis in der Abrechnung, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch einzulegen ist, heißt nur, dass die Abrechnung nach dieser Frist fällig wird. Sollten Sie zuviel vorausbezahlt haben, muss Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin das Guthaben innerhalb von 30 Tagen erstatten. Auch eine Nachzahlung Ihrerseits wird innerhalb dieser 30 Tage zur Zahlung fällig.
Achtung: Daran ändert Ihr Widerspruch nichts! Erklären Sie bei Unstimmigkeiten, dass Sie sich eine Rückforderung vorbehalten; Sie haben nun ein Jahr lang Zeit, Einwände zu erheben.
Ihr Widerspruch muss konkret sein: Erklären Sie genau, welchen Forderungen Sie widersprechen und warum.
 


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